info-answer 님의 블로그

19일차

info-answer — Sat, 20 Sep 2025 14:32:11 +0900

* 명확한 투자 전략 설정

물건검색 - 조사항목- 세금 및 대출전략 - 수익기준 비용산출 - 입찰가 산정

* 나만의 투자전략

1. 시드크기

2. 리스크테이킹

3. 시드회수

4. 수익성향

5. 생애주기계획

6. 세금 대출

상대(부동산)

1. 유형별

2. 수익종류(차익형, 수익형)

3. 주거용/상업용

4. 단기용/장투용

5. 비위험/위험(변동성, 공실)

"유형의함정에 빠지지말라"

<초단타투자>

입찰자 10명 미만으로 노려보자

*아파트

- 지방 읍면리(거래량)

300세 달에 2건

- 초대형아파트

- 공매/인터레어/매도전략

*빌라

서울 역세권 준신축투룸

인프라 엘베 2,3층

수도권 준식축 투쓰리룸

신축 도생 역세권 투룸

* 오피스텔

서울역세권 업무용

신분당선역세권업무용

수두권 쓰리룸(아파텔)

* 지산

- 입지 좋은 사무실 지산

- 제조업/창고 지산

- 드라이브인 지산

18일차

info-answer — Sat, 20 Sep 2025 01:28:11 +0900

카카오맵 지적도으로 과거 용도나 지역을 유추해보고

아실로 비슷한 평수비교

직업이나 어떤 회사, 학교, 시장, 등 주변에 뭐가 있는지 확인해보자

필터링 입주년자로 정렬

이러한 등의 조건으로 비슷한 아파트를 비교해보자

계단식 주차장 년식 타입 등등

수리상태도 중요하다(사진이나 거리뷰 샤시 등등으로 유추해보자)

아실 아파트 가격비교로 비교를 해보자

수리에 따라 1~2천 이상 그 이상 차이난다

꼭 서울 수도권이 답이 아니다.

* 투자금 1억으로 내집마련

- 5억이하

- 전용면적 16~19

- 감정가 3~6억

필터링해서 검색카오맵 지적도으로 과거 용도나 지역을 유추해보고

아실로 비슷한 평수비교

직업이나 어떤 회사, 학교, 시장, 등 주변에 뭐가 있는지 확인해보자

필터링 입주년자로 정렬

이러한 등의 조건으로 비슷한 아파트를 비교해보자

계단식 주차장 년식 타입 등등

수리상태도 중요하다(사진이나 거리뷰 샤시 등등으로 유추해보자)

아실 아파트 가격비교로 비교를 해보자

수리에 따라 1~2천 이상 그 이상 차이난다

꼭 서울 수도권이 답이 아니다.

* 투자금 1억으로 내집마련

- 5억이하

- 전용면적 16~19

- 감정가 3~6억

필터링해서 검색

네이버부동산으로 중간층정도의 매매가확인

아실로 매매내역 확인

실거래가 4억9천

매도호가 5억5천

이런 차이가 있다가 기대감이 좀 있다 추측

급매가 잘 없다

경험한 실거래가를 4억9천이 급매가

내집 마련 하려는사람은 4억8~9천이 많지않을까

양재이션 엑셀표로 추측

16일차

info-answer — Tue, 16 Sep 2025 15:06:34 +0900

# 낙찰 후 해야할 것

잔금대출 -> 잔금납부 소유권등기 -> 명도 -> 수리/매도

#법원 프로세스

입찰기일 -> 7일 -> 매각허가결정(7일간 확인) -> 매각허가확정 -> 4주 -> 잔금납부/소유권이전등기 -> 4~6주 -> 배당기일

대출/등기절차 -> 명도절차 -> 법적절차

# 경락잔금대출

낙찰자 /////대출사물실, 법무사사무실

@대출 시행시

초단타라면 중도상환수수료가 유리할 수도 있다

법무사무실

법무비 잔금납부

#명도

낙찰자가 유리하다

하지만 협상이니까 적절히 한다.

이사비?

어느정도선에서(대출생각하면)

낙찰받으면 임차인 첫 연락하기

재판서류열라(임대차계약서 - 임차인 연락처)

현과포스트잇

E그린우편보내기

관리사무소메시지(미납관리해결되지 않겠느냐)

직접찾아가기

#명도확인서 VS 명도합의서

배당받는 점유자가 명도확인서를 제출해야 배당금 수령

명도합의서는 법적효력은 없음

점유자를 압박하여 명도 조건을 이끌어내기 위함

이사비 이사날짜 공과금정리 짐처리 등

@기본 명도 메뉴얼을 참고해보보자

# 현장조사순서

인도명령신청->인도명령결정->결정문송달->송달증명원발급->강제집행신청->집행비예납->강제집행계고->강제집행실시->채무자 짐 컨테이너보관->채무자짐매각명령신청->낙찰후상계->폐기물처리

# 인테리어는 아래 그림 체크사항 다시 읽어보고 체크

경매 입찰시 준비물과 준비과정

info-answer — Mon, 15 Sep 2025 12:19:17 +0900

경매 입찰시 준비물과 준비과정

https://www.youtube.com/watch?v=8G10ZVtnel4

경매 입찰 준비물

신분증 (주민등록증, 운전면허증 등)
입찰보증금 (보통 최저매각가의 10% 수준, 현금·수표·보증보험증권 등 가능)
- 법원에 따라 현금 납부 또는 법원 지정 금융기관 발급 보증수표 요구
- 최근엔 법원경매 보증보험증권(서울보증보험) 이용이 많음
도장 (필수는 아니지만, 서명 대신 사용 가능)
입찰표 작성 도구 (법원 비치, 검정 볼펜 사용 권장)
사전 조사자료 (매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 등 인쇄본)

입찰 절차 흐름

법원 경매계 입찰 법정에 도착
입찰봉투 + 입찰기입표 수령
기입표 작성 → 봉투에 넣어 밀봉
입찰함에 투입
개찰 시간에 결과 확인 (낙찰/패찰)

️ 입찰기입표 작성법 (시뮬레이션 예시)

※ 법원 비치 서식이며, 기본 항목은 비슷합니다.

① 사건번호: 2025 타경 12345 ② 입찰자 성명: 홍길동 ③ 주민등록번호: 800101-1234567 ④ 주소: 서울특별시 ○○구 ○○동 123-45 ⑤ 연락처: 010-1234-5678 ⑥ 입찰금액: 금 사억삼천만원정 (₩430,000,000) ⑦ 보증금액: 금 사천삼백만원정 (₩43,000,000) ⑧ 입찰방법: 일반 ⑨ 날짜 및 서명(또는 도장)

입찰금액은 아라비아 숫자와 한글 병기해야 하며, 틀리면 무효가 될 수 있습니다.
보증금은 입찰금액이 아니라 최저매각가의 10% 기준으로 맞춰야 합니다.

시뮬레이션 예제

사건번호: 2025타경12345
최저매각가: 4억3천만 원
보증금: 4,300만 원
내가 적을 입찰가: 4억5천만 원

입찰표에 “금 사억오천만원정(₩450,000,000)” 기재
보증금 “금 사천삼백만원정(₩43,000,000)” 기재

✅ 연습 방법

실제 사건번호를 인터넷 경매 사이트(대법원 경매정보, 지지옥션, 탱크옥션 등)에서 하나 고른다.
입찰표 샘플을 출력하거나 종이에 똑같이 적어서 작성해본다.
금액을 여러 시나리오(최저가+10%, 경쟁 심리 반영)로 써보며 감각 익히기.
법원 견학도 가능 → 입찰 당일 방청석에서 직접 절차 확인.

15일차

info-answer — Mon, 15 Sep 2025 12:05:17 +0900

#초단타 입찰가산정 팩터

현장조사) 급매가 미납관리비 수리비 명도비 입지가치 개별가치

가장 먼저 내 목표수익 설정

임장체크리스트 + PDF 파일 갖고 다녀보자

# 현장조사 순서

입지조건 -> 대장아파트 -> 경매물건 단지 내 -> 경매물건 동호실 - 관리사무실 - 부동산

@입지가치는 주위를 둘러보자

대장아파트 탐방해보기(내가 임장하려는 아파트와 비교)

단지 내 입지

층에 대한 특이사항

복도식, 계단식

주차장 연결동

@경비 인터뷰

단지 연령대 체크

아파트 시설 특이사항

주차상황

이사횟수

@주민 인터뷰

단지 연령대체크

초등 중학 학군체크

단지 특이사항

@경매물건 호실 외부체크

-발코니 수리여부

@경매물건 호실 우편함

- 미납관리비, 점유자 예측

@경매물건 호실 문앞

- 도어락, 현관문 수리여부

- 택배, 스티커로 점유자예측

@ 점유자인터뷰

- 수리비, 명도비 등

- 이웃호실 인터뷰(누가 사는지 수리)

@관리사무실

- 미납관리비 물어보기? 잘 알려준다!

- 저같은 사람 많이 왔나요?(찐경쟁률)

# 부동산 인터뷰

- 부동산 중개인 선정

네이버 부동산 탭을 통해 중개사분의 매물수 유형 등등 파악

상세설명이 좋다면 일 잘할 가능성 크다!

관상도 보자

@ 대화마인드

실제 거래 할 사람처럼

당당히 경매물건 보러 왔다고 말하라

파트너쉽을 가져라

EX)

낙찰 받고 바로 팔고 싶은데 사장님은 얼마에 팔아 주실 수 있나요?

202동 501호 샤시 보니까 내부 수리 안된 것 같던데

내수 수리 안된 것 같은데 시세가 어떻게 될까요?

2.5억 잡으면 되겠네요 사장님은 어느정도 매도가능할까요?

학군은요

초등학교

연령대

급매 있으면 내가 바로 살게요

@ 인테리어 되어있는걸 선호 할 수도 안할수도

수리했을 때 안됐을 때 가격도 파악해보기

13일차

info-answer — Sat, 13 Sep 2025 16:24:11 +0900

이 동네 실사용자가 누군가

최근 실거래 3개월 확인해보자

가격은 과학이다.

약간 정도의 차이가 있을 뿐 큰 틀은 학원가 인프라 초품아 등

신축이면 그 만큼 감안하되 너무 멀면 가치가 떨어지고 살짝 가까워지면 또 가치가 클 수가 있다.

전용18 위로는 가족이 많다

12~15는 2인가구(방2개)

12이하는 1인가구

직장인 노인 학생으로 구분된다

투룸이면 신혼부부 혹은 직장인

지방은 기숙사형태도 있다.

조금씩 매매가가 다른때는 평단가로 비교한다.

부동산의 가치는 거의 그대로 간다.

어떤 호재에 의해 미래가치는 변할 수 있지만 특별한 경우 아니면 지역별 순위가 그대로 간다.

가치가 비율대로 고정되어 올라간다

같은 구역 내 유사 아파트들의 가격변동율은 결국에 같아짐

아실에서 여러아파트 비교 기능 활용!

산출법 1. 가치에 따라 과학적으로 시세가 정해짐

산출법 2. 같은 구역에 유사 아파트들의 가격변동율은 결국 같아짐

산출법 3. 전세가율을로 파악하는 법

산출법 4. 당지내 개별가치에 따라 시세가 정해짐

층에 따른 매매가 1층<2층3층<5층----<탑층

다만 아파트 특성에 따라 다를 수 있으니 일조량 등을 체크

같은 구역 내 비슷한 연ㅇ식의 아파트들의 전세가율은 같다(다른 평수라도)

빌라시세파악법

디스코 어플 확인

국토부 홈피

그 지역내 평단가

이 동네 실사용자가 누군가

최근 실거래 3개월 확인해보자

가격은 과학이다.

약간 정도의 차이가 있을 뿐 큰 틀은 학원가 인프라 초품아 등

신축이면 그 만큼 감안하되 너무 멀면 가치가 떨어지고 살짝 가까워지면 또 가치가 클 수가 있다.

전용18 위로는 가족이 많다

12~15는 2인가구(방2개)

12이하는 1인가구

직장인 노인 학생으로 구분된다

투룸이면 신혼부부 혹은 직장인

지방은 기숙사형태도 있다.

조금씩 매매가가 다른때는 평단가로 비교한다.

부동산의 가치는 거의 그대로 간다.

어떤 호재에 의해 미래가치는 변할 수 있지만 특별한 경우 아니면 지역별 순위가 그대로 간다.

가치가 비율대로 고정되어 올라간다

같은 구역 내 유사 아파트들의 가격변동율은 결국에 같아짐

아실에서 여러아파트 비교 기능 활용!

* 아파트 시세 산출법

산출법 1. 가치에 따라 과학적으로 시세가 정해짐

산출법 2. 같은 구역에 유사 아파트들의 가격변동율은 결국 같아짐

산출법 3. 전세가율을로 파악하는 법

산출법 4. 당지내 개별가치에 따라 시세가 정해짐

층에 따른 매매가 1층<2층3층<5층----<탑층

다만 아파트 특성에 따라 다를 수 있으니 일조량 등을 체크

같은 구역 내 비슷한 연ㅇ식의 아파트들의 전세가율은 같다(다른 평수라도)

* 빌라시세파악법

디스코 어플 확인

전용면적환산

국토부 홈피

그 지역내 평단가

전세가 파악법(공시가 X 126%)

12일차

info-answer — Fri, 12 Sep 2025 20:49:31 +0900

입지분석

가치 판단이 안중요? 그렇지는 않다

대단지 아파트가 아닐수록 중요

현재의 가치와 미래의 가치 = 현재가

서울재건축 아파트 전세가율? 낮다 현재의 가치가 낮기 때문 그렇지만 미래가치는 높다

지방 아파트 전세가율 높다 그러나 미래가치 낮다.

수익형부동산은? 어떨까?

서울과 당진 비교하면 수익률은?

3% 7%

서울 월세 대비 매매가가 높다

안전진단통과 -> 미래가치 상승

재건축은 진행될수록 오히려 전세가율은 갈수록 떨어진다

사용가치도 곧 미래가치

가치비교를 할줄 알아야 되고 그건 전세가가 현재가치!

가격은 과학

미래가치? 전세가율!

실사용자가 해당 부동산 가치결정

입지가치 + 개별가치 = 부동산가치

가치=적정시세

이 지역의 메이저수요 파악하는게 중요

사이즈 평형 중요

이 근처는 직장인, 노인분들, 학군, 외국인 노동자, 인프라 등등 중요

각각 선호가 다르다

가치평가를 하라

1. 등수를 알아라 ->

등수가 높으면 경쟁은 당연히 올라간다.

낮으것을 공략하는것도 방법

11일차

info-answer — Thu, 11 Sep 2025 19:02:41 +0900

- 손품분석

1. 서류 2. 호재 3 입지 4 시세

- 앞서 배운 케이스 5,6은 매각물건명세로만으로는 안된다.

- 매각물건명세서가 가장 중요하지만 현황조사서와 감정평가서도 볼 줄 알아야한다.

등기사항전부증명서 - 인터넷 등기 700원

- 문건송달내역 확인!

도달 : 꼭 받아야

송달간주 : 꼭 x

- 전입세대확인서

경매진행중이래 동사무소에서 뗄수있다.

미성년, 세대주만 있다? 대항력 x

- 대항력 요건

전입신고 + 점유 + 임대차계약(일반매매에서)

경매는 추가로 한가지 더 들어간다.

전입 신고 일자가 말소기준일자보다 빨라야한다

- 가장임차인인지 파악하는법

두가지로 파악 : 점유 그리고 임대차계약

둘 중 임대차계약을 먼저 확인한다. 차후 다시 배움.

- 현황조사서

실제점유관계 확인

가끔 현황조사서에 정상 임차인 아니라고 밝히는 경우가 있다.

- 감정평가서

위반건축물, 토지 등에 대한 정보도 있기에 중요

그 밖에 은행조사한 자료 등등

데이를 이용하자

특히 아파트가 아닌것은 더더욱 중요

- 등기부등본도 너무너무 중요

많은 정보를 담고 있다.

- 건축물대장

위반 건축물 정보

생각보다 별거아닌게 위반건축물이라 경쟁력이 있다.

은행 대출을 안해주려는데 증명(해결의지)하면 된다.

발라는 4층이한게 근데

근생 2층 나머지 345층

불법인데 적발 잘 안된다.

신고되어있으면 대출안될수도

안되어있으면 대출ok

근생 취득세 4.6

- 토지이용계획확인서

땅에 대한 세세한 정보

용적 건폐 용도 등등

- 호재

도시기본계획

도시관리계획 확인해보자(지차체홈피)

혹은 네이버 개발탭으로 확인

토지이음사이트 사이트 검색

도시이용계획 탭에서 세세히 나온다

호갱노노에서 사람들 댓글 확인

어쩌면 가장 확실한 정보들

사는정보 입지 등등

100%는 아니지만 참고하자

9월 7일 이후 3~6억을 희망하는 무주택자가 가장 현명하게 사는 건 어떤걸까?

info-answer — Tue, 9 Sep 2025 21:34:34 +0900

1. 현재 정책대출 활용 조건 (2025년 9·7 대책 반영)

주요 정책대출 (생애최초 무주택자 기준)

생애최초 보금자리론
- 금리: 약 3.6~4.0% (소득·만기·상환방식에 따라 변동)
- LTV: 최대 70% (기존 80% → 축소)
- 전입 의무: 6개월 이내
- 한도: 최대 5억 원
디딤돌·버팀목 대출
- 금리: 2.5~3.6% 수준 (조건 충족 시)
- 소득·주택가격 요건이 까다로움 (예: 수도권 5억 이하, 전용 85㎡ 이하)
- 생애최초 특례 적용 가능하나, 9·7 대책으로 일부 한도 축소

장점: 안정적인 금리, 장기 고정, 상환 구조가 예측 가능
단점: 한도 줄어듦, 전입 의무 강화, 경매 매수 시 보금자리론 사용 불가

2. 경매를 통한 아파트 매수

대출 구조

경락잔금대출
- LTV: 보통 70~80% (시세·낙찰가·지역별 변동)
- 금리: 4.2~5.0% 수준 (정책대출보다 높음)
- 소득·DSR 심사 반영

장점: 시세 대비 저렴하게 매입 가능 (낙찰가가 시세의 70~80% 선)
단점: 정책대출 불가 → 민간금융 금리 적용, 초기 자본금 필요(보증금+낙찰잔금 일부)

3. 시뮬레이션 예시 (가정)

목표 아파트 시세: 6억 원
보유 현금: 1억 원
금리: 정책대출 3.9%, 경락잔금대출 4.5%

시나리오 A – 정책대출 (일반 매매)

매수가: 6억
LTV 70% 적용 → 대출 4억2천만 원
자기자본: 1억 + 기타비용(취득세 약 1,200만) = 1억1천 필요
월 상환액(40년 체증식, 금리 3.9%): 약 160만~170만 원 수준

시나리오 B – 경매 매수

낙찰가: 시세 대비 80% → 4억8천만 원
LTV 80% 적용 → 대출 3억8천4백만 원
자기자본: 약 1억 + 취득세·비용(낙찰가의 약 4% = 1,900만) = 1억2천 필요
월 상환액(30년 원리금, 금리 4.5%): 약 195만 원 수준
하지만 매입가 자체가 낮아 → 시세차익 잠재력 큼 (즉시 1억2천 정도 갭 발생)

개인적으로 가장 베스트는 지금 사업자 대출이 모두 막혔기 때문에 경매경쟁이 덜 한 시점이기에 보금자리론과 경매를 통해 보금자리론을 대출 받는 것이다.

25년 9월7일 부동산 정책 정리

info-answer — Tue, 9 Sep 2025 21:28:56 +0900

내 집 마련

1. 9·7 부동산 대책 요약 (공급 확대 + 대출 규제 강화)

공급 확대

2030년까지 수도권 신규 주택 착공 135만 가구, 연간 약 27만 가구 목표
공급 방식으로는 LH가 민간에 매각하지 않고 직접 사업 시행, 유휴지·공공청사·학교용지 등 활용, 재건축 단축, 비아파트형 공급 확대 등 포함

대출 규제 강화

규제지역 LTV 비율: 기존 최대 50%에서 40%로 하향 조정 (2025년 9월 8일부터 시행)
주택매매·임대사업자 대상 주담대, 수도권 및 규제지역에서 전면 금지 (예외적 허용 대상: 신규 건설 최초 대출, 공익법인, 임차보증금 반환 목적 등)
전세대출 한도: 1주택자의 전세대출을 전국 동일 2억 원으로 제한
정책대출 한도 축소: 생애최초 디딤돌, 신혼, 버팀목 등 각종 정책대출 한도가 일부 조정됨

2. 생애최초 무주택자를 위한 특혜 대출 규제 변화

생애최초 주택구입 목적의 주담대 LTV 한도가 80% → 70%로 강화
전입 의무가 6개월 이내로 강화되었고, 이는 정책대출에도 동일하게 적용
→ 즉, 생애최초 주택구입자도 대출 한도는 줄고 규제는 강화된 것입니다.

요약 테이블

항목이전 규정2025년 9월 7일 대책 변화

LTV (규제지역)	최대 50%	최대 40% (9월 8일부터 적용)
생애최초 LTV	최대 80%	최대 70%
전세대출 한도	지역별, 기관별로 상이	전국 동일, 2억 원
사업자 주담대	일정 비율 가능	전면 금지 (예외적 허용 조건 있음)
정책 대출 한도	기존 기준 유지	일부 한도 축소 (예: 디딤돌, 신혼 등)
전입 의무	제한적 또는 없음	6개월 이내 전입 의무화

3. 해설 및 시사점

공급 확대는 수요와 균형을 맞추기 위한 장기적 전략이며,
대출 규제 강화는 투기 억제를 위한 당장의 수요 억제 수단으로 보입니다.

하지만 생애최초 무주택자에게는 규제가 강화된 부분이 있어 실수요자라 하더라도 기존보다 자금 마련이 더 어려워졌습니다.

지역이나 대상별로 차등 적용을 통해 실수요자 보호 및 투기 억제 간 균형을 맞출 필요성이 있다는 지적도 있습니다