경매/과제
6일차
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2025. 9. 5. 16:26
1. 강제경매와 임의경매
강제경매는 차용증(사람과 사람:채권)
임의경매는 근저당권(부동산 담보)
근저당권이 더 좋다
물권: 물건으로 담보
채권: 사람으로 부터 담보
2. 등기부등권에 근저당권을 설정
3. 강제경매는 (차용증은) 소송이 필요
- 가압류을 통해 묶는다.
4. 우선변제권
누구보다 먼저 배당을 받아가는 것
5. 낙찰자의 혜택 = 법원이 다해줌
등기부 => 모든 권리 지우 줄게
권리분석 => 매각물건명세서
현장조사 => 현황조사서
6.권리분석은 인수하는지만 체크
- 법원에서는 돈으로 바뀌는 것은 소멸시켜준다 => 배당(낙찰금)
- 근저당권(은행에서 빌려줌)
- 근저당 일자로 줄세움
- 배당요구를 해(배당요구종기일)
- 경매신청 - 채권자-> 배당요구신청 - 배당요구종기일 - 입찰 - 낙찰
7. 등기부에 설정되는 권리
인수 가처분 가등기 전세권 지상권(토지)
소멸 가압류, 압류(세금체납), (근)저당권, 경매기입등기
추가로 담보가등기와 전세권은 배당요구를 하면 소멸로 바뀔 수 있다.
1. 가처분
- 뜻: “이 집에 대한 분쟁(싸움)이 있으니, 함부로 팔거나 바꾸지 마!”라는 표시
- 예시: 형이랑 동생이 “이 땅 내 거야!” 하고 싸우면, 법원에서 “일단 팔지 말고 기다려!”라고 적어 두는 것
2. 가등기
- 뜻: “나중에 진짜 주인이 될 수 있는 약속표시”
- 예시: 친구 집을 사고 싶어서 돈을 아직 다 못 냈지만 “나중에 내가 살 거야” 하고 먼저 이름을 적어두는 것
3. 전세권
- 뜻: “돈을 맡기고 그 집을 내 집처럼 쓰는 권리”
- 예시: 집주인한테 큰돈을 맡기고, 몇 년 동안 그 집에서 내 마음대로 살 수 있는 것 (월세랑 다름, 한 번에 목돈을 내는 방식)
4. 지상권(토지)
- 뜻: “남의 땅을 빌려서 내 건물이나 시설을 세울 수 있는 권리”
- 예시: 남의 밭에다가 내 창고나 주유소 같은 걸 지을 수 있는 권리
5. 가압류
- 뜻: “빚진 사람이 재산을 도망치듯 안 팔아버리게 미리 묶어 두는 것”
- 예시: 친구가 돈을 안 갚을까 봐, 그 친구 집에 ‘이 집 못 팔아!’ 하고 표시해두는 것
6. 압류(세금 체납)
- 뜻: “세금을 안 내면 나라에서 집을 묶어 두는 것”
- 예시: 세금 안 내면 나라가 “이 집 이제 못 팔아! 돈부터 내!”라고 하는 것
7. (근)저당권
- 뜻: “은행에서 돈 빌릴 때 담보로 집을 맡기는 것”
- 예시: 은행에서 대출받을 때 “못 갚으면 이 집을 가져가도 돼” 하고 은행 이름을 적어두는 것
8. 경매기입등기
- 뜻: “이 집을 경매에 내놓는다”라는 공식 표시
- 예시: 빚을 못 갚아서 집이 경매로 팔리게 되면 등기부에 “이 집 곧 경매 들어간다”라고 쓰는 것
9. 담보가등기란?
- 뜻: 돈을 빌려주고, “못 갚으면 이 땅이나 집을 내 걸로 만들 수 있어”라는 안전장치로 해두는 가등기예요.
- 즉, 돈 빌린 사람이 약속 안 지키면 → 돈 빌려준 사람이 등기부에 적힌 권리대로 진짜 주인이 될 수 있는 준비표시예요.
📖 예시로 쉽게 설명
- 민수가 철수한테 1억을 빌렸어요.
- 철수는 혹시 민수가 돈을 안 갚을까 불안해요.
- 그래서 “네 땅이나 집을 내 이름으로 가등기해 둔다. 돈 못 갚으면 내가 네 땅 가져갈 수 있어!” 하고 담보가등기를 해두는 거예요.
