말소기준권리와 대항력이란?

말소기준권리와 대항력이란?

 

1. 말소기준권리란?

• 뜻: 경매가 끝난 뒤에 “어디까지 권리를 지워야 하는지” 기준이 되는 권리예요.
• 쉽게 말해, 건물에 붙어 있는 “스티커”들을 차례대로 붙였다고 생각해봐요.
  경매로 집이 팔리면, 말소기준권리 이전에 붙은 스티커들은 다 지워져요.
  하지만 그 이후에 붙은 스티커는 남아 있을 수 있어요.

사례

• A가 집 주인이고, 은행에서 돈을 빌리면서 근저당권을 2020년에 설정했어요.
• 그 뒤에 B라는 세입자가 2021년에 들어와서 전세 살아요.
• 또 다른 은행이 2022년에 또 근저당권을 잡아요.

👉 경매가 진행되면 2020년에 잡은 근저당권이 말소기준권리가 돼요.

• 2020년보다 늦게 생긴 권리(2021년 세입자, 2022년 은행 권리)는 경매로 사라져요.
• 하지만 2020년보다 앞서 있던 권리가 있다면(예: 2019년에 이미 잡혀 있던 권리) 그건 남아 있어요.

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2. 대항력이란?

• 뜻: 세입자가 “나 여기 살고 있어요!” 하고 법적으로 주장할 수 있는 힘이에요.
• 보통 입주해서 살고 있고, 전입신고까지 하면 생겨요.

사례

• B라는 세입자가 2021년에 들어와서 전입신고도 하고 실제로 살고 있어요.
• 경매에서 집이 다른 사람에게 팔려도, “저는 여기 전입신고 했고 살고 있어요!” 하고 말하면, 새로운 집주인에게도 계약을 주장할 수 있어요.
• 이걸 대항력이라고 해요.

👉 단, 말소기준권리보다 이후에 들어온 세입자라면 대항력이 있어도 경매에서 힘을 못 써요. (즉, 보증금을 지키지 못할 수도 있음)
👉 하지만 말소기준권리보다 이전에 들어와서 전입신고와 확정일자까지 받아둔 세입자는 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 강해요.

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정리

• 말소기준권리: “경매 후 어디까지 지워지는지”를 정하는 기준선
• 대항력: 세입자가 “나는 여기서 살고 있으니 내 권리 인정해줘!” 하고 주장할 수 있는 힘

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👉 비유로 정리하면:

• 말소기준권리 = 칠판에 그어놓은 “지우개 선”
• 대항력 = “내 자리 뺏기지 않을 권리”