경매/과제
8일차
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2025. 9. 8. 19:49
1. 우선변제권의 개념 및 요건
우선배당은 등기일자로 줄세워서 우선으로 배당을 준다는 것.
단, 물권일 때(근저당권, 전세권..등)
- 철수: 집주인
- 영희: 이 집에 세 들어 사는 세입자
- 은행: 집을 담보로 돈을 빌려준 곳
집이 경매로 팔렸을 때, 보통은 은행이 먼저 돈을 가져갑니다. 왜냐면 은행이 집을 담보로 잡았기 때문이에요.
그런데, 영희가 전입신고 + 확정일자를 받아두면?
👉 영희는 우선변제권을 갖게 돼요.
즉, 경매가 돼서 집이 팔리면, 영희도 은행만큼 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 자격을 가지는 거예요.
2. 채권(가압류)은 안분배당
날짜 상관없이
예시)
낙찰 1.4억
1. a근저당 1억 => 1억
2. b가압류 1억 => 2천
3. c가압류 1억 => 2천
우선변제권의 조건
대항력의 요건 계약+전입+점유
+ 확정일자+배당요구신청(배당요구종기 이전에)
3. 배당요구일자와 배당요구종기일 비교
4. 대항력 (내 자리를 지키는 힘)
- 세입자가 집에 들어가서 전입신고 + 실제 거주를 하면 생겨.
- 뜻: “내가 이 집에 살고 있다는 사실을 누구든지 인정해야 한다.”
- 즉, 집주인이 집을 팔아도, 새 집주인에게 그대로 살아갈 수 있는 힘을 말해.
👉 비유: 운동장에서 자리 깔고 앉아 있으면, 아무리 다른 애가 와도 “나 여기 앉아 있어!” 하고 자리를 지킬 수 있는 것.
2. 우선변제권 (줄을 설 때 앞자리를 예약한 힘)
- 세입자가 대항력 + 확정일자까지 받아 두면 생겨.
- 뜻: “만약 집이 경매로 팔리면, 나는 다른 사람들보다 먼저 내 보증금을 돌려받을 수 있다.”
- 즉, 돈 받을 때 줄 서는 순서에서 앞에 설 수 있는 권리야.
👉 비유: 자리만 지키는 게 아니라, 떡볶이를 나눠줄 때도 앞번호 티켓을 가지고 있어서 먼저 먹을 수 있는 것.
3. 관계 정리
- 대항력은 “살 권리” → 새 집주인이 와도 세입자가 계속 거주 가능.
- 우선변제권은 “돈 받을 권리” → 집이 경매되면 은행보다 먼저 돈을 받을 수 있음.
- 순서:
- 전입신고 + 실제 거주 → 대항력
- 위 + 확정일자 → 대항력 + 우선변제권
4. 예시
상황
- 집값: 1억 원
- 은행 대출: 6천만 원 (저당권 설정)
- 세입자 영희: 보증금 4천만 원
① 대항력만 있는 경우
- 영희는 계속 살 권리는 있지만, 경매로 집이 팔리면 은행이 먼저 6천만 원 가져감.
- 남은 4천만 원에서 영희가 보증금을 받으려 하지만, 보증금이 다 안 돌아올 수도 있음.
② 대항력 + 우선변제권 있는 경우
영희가 전입신고 + 확정일자를 해놨다면, 경매가 되더라도
👉 영희가 은행보다 먼저 자기 보증금(4천만 원)을 돌려받을 수 있음
5.배당 순서 (원칙)
- 경매비용 (법원 비용, 집 관리비 같은 필수 비용)
- 당해세 (그 집과 직접 관련된 세금 – 재산세, 종합부동산세, 지방세 등)
- 저당권자/근저당권자(은행 등)
- 우선변제권 있는 임차인 (전입신고 + 확정일자)
- 일반 임차인 (우선변제권 없는 사람)
- 기타 채권자 (돈 빌려준 개인, 신용카드사, 세무서 일반세금 등)
- 집주인 (모두에게 배당하고 남은 경우)
📌 예시로 보기
- 집이 1억 원에 경매로 팔림
- 은행: 대출 6천만 원 (근저당권)
- 임차인 A: 보증금 4천만 원 (전입신고 + 확정일자 있음)
- 임차인 B: 보증금 2천만 원 (확정일자 없음)
배당 순서
- 경매비용 & 당해세 먼저 처리 (예: 500만 원 차감)
→ 남은 금액: 9,500만 원 - 은행(저당권자) 먼저 가져감: 6,000만 원
→ 남은 금액: 3,500만 원 - 임차인 A (우선변제권 있음) → 3,500만 원 중 전액 배당 가능 (보증금 4천이지만 3,500만 원까지만 충당)
→ 남은 금액: 0원 - 임차인 B (우선변제권 없음) → 받을 돈 없음
📌 한 줄 정리
- **은행(저당권)**이 가장 강력하다.
- 하지만 세입자는 전입신고 + 확정일자를 통해 우선변제권을 얻으면 은행과 거의 비슷한 힘을 가진다.
- 결국 순서는 세금 > 은행 > 우선변제권 임차인 > 일반 임차인 > 기타 채권자 > 집주인 이라고 기억하면 됨.
