9월 7일 이후 3~6억을 희망하는 무주택자가 가장 현명하게 사는 건 어떤걸까?

 

1. 현재 정책대출 활용 조건 (2025년 9·7 대책 반영)

주요 정책대출 (생애최초 무주택자 기준)

• 생애최초 보금자리론
  • 금리: 약 3.6~4.0% (소득·만기·상환방식에 따라 변동)
  • LTV: 최대 70% (기존 80% → 축소)
  • 전입 의무: 6개월 이내
  • 한도: 최대 5억 원
• 디딤돌·버팀목 대출
  • 금리: 2.5~3.6% 수준 (조건 충족 시)
  • 소득·주택가격 요건이 까다로움 (예: 수도권 5억 이하, 전용 85㎡ 이하)
  • 생애최초 특례 적용 가능하나, 9·7 대책으로 일부 한도 축소

👉 장점: 안정적인 금리, 장기 고정, 상환 구조가 예측 가능
👉 단점: 한도 줄어듦, 전입 의무 강화, 경매 매수 시 보금자리론 사용 불가

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2. 경매를 통한 아파트 매수

대출 구조

• 경락잔금대출
  • LTV: 보통 70~80% (시세·낙찰가·지역별 변동)
  • 금리: 4.2~5.0% 수준 (정책대출보다 높음)
  • 소득·DSR 심사 반영

👉 장점: 시세 대비 저렴하게 매입 가능 (낙찰가가 시세의 70~80% 선)
👉 단점: 정책대출 불가 → 민간금융 금리 적용, 초기 자본금 필요(보증금+낙찰잔금 일부)

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3. 시뮬레이션 예시 (가정)

• 목표 아파트 시세: 6억 원
• 보유 현금: 1억 원
• 금리: 정책대출 3.9%, 경락잔금대출 4.5%

📌 시나리오 A – 정책대출 (일반 매매)

• 매수가: 6억
• LTV 70% 적용 → 대출 4억2천만 원
• 자기자본: 1억 + 기타비용(취득세 약 1,200만) = 1억1천 필요
• 월 상환액(40년 체증식, 금리 3.9%): 약 160만~170만 원 수준

📌 시나리오 B – 경매 매수

• 낙찰가: 시세 대비 80% → 4억8천만 원
• LTV 80% 적용 → 대출 3억8천4백만 원
• 자기자본: 약 1억 + 취득세·비용(낙찰가의 약 4% = 1,900만) = 1억2천 필요
• 월 상환액(30년 원리금, 금리 4.5%): 약 195만 원 수준
• 하지만 매입가 자체가 낮아 → 시세차익 잠재력 큼 (즉시 1억2천 정도 갭 발생)

 

개인적으로 가장 베스트는 지금 사업자 대출이 모두 막혔기 때문에 경매경쟁이 덜 한 시점이기에 보금자리론과 경매를 통해 보금자리론을 대출 받는 것이다.