info-answer 님의 블로그

* 명확한 투자 전략 설정물건검색 - 조사항목- 세금 및 대출전략 - 수익기준 비용산출 - 입찰가 산정 * 나만의 투자전략1. 시드크기2. 리스크테이킹3. 시드회수4. 수익성향5. 생애주기계획6. 세금 대출 상대(부동산)1. 유형별2. 수익종류(차익형, 수익형)3. 주거용/상업용4. 단기용/장투용5. 비위험/위험(변동성, 공실) "유형의함정에 빠지지말라" 입찰자 10명 미만으로 노려보자 *아파트- 지방 읍면리(거래량)300세 달에 2건- 초대형아파트- 공매/인터레어/매도전략 *빌라서울 역세권 준신축투룸인프라 엘베 2,3층 수도권 준식축 투쓰리룸 신축 도생 역세권 투룸 * 오피스텔서울역세권 업무용신분당선역세권업무용수두권 쓰리룸(아파텔) * 지산- 입지 좋은 사무실 지산- 제조업/창고 지산- 드라이브..

# 낙찰 후 해야할 것잔금대출 -> 잔금납부 소유권등기 -> 명도 -> 수리/매도 #법원 프로세스입찰기일 -> 7일 -> 매각허가결정(7일간 확인) -> 매각허가확정 -> 4주 -> 잔금납부/소유권이전등기 -> 4~6주 -> 배당기일 대출/등기절차 -> 명도절차 -> 법적절차 # 경락잔금대출낙찰자 /////대출사물실, 법무사사무실 @대출 시행시초단타라면 중도상환수수료가 유리할 수도 있다 법무사무실법무비 잔금납부 #명도낙찰자가 유리하다하지만 협상이니까 적절히 한다. 이사비?어느정도선에서(대출생각하면) 낙찰받으면 임차인 첫 연락하기재판서류열라(임대차계약서 - 임차인 연락처)현과포스트잇E그린우편보내기관리사무소메시지(미납관리해결되지 않겠느냐)직접찾아가기 #명도확인서 VS 명도합의서배당받는 점유자가 명도확..

#초단타 입찰가산정 팩터현장조사) 급매가 미납관리비 수리비 명도비 입지가치 개별가치가장 먼저 내 목표수익 설정 임장체크리스트 + PDF 파일 갖고 다녀보자 # 현장조사 순서입지조건 -> 대장아파트 -> 경매물건 단지 내 -> 경매물건 동호실 - 관리사무실 - 부동산 @입지가치는 주위를 둘러보자대장아파트 탐방해보기(내가 임장하려는 아파트와 비교)단지 내 입지층에 대한 특이사항복도식, 계단식주차장 연결동 @경비 인터뷰단지 연령대 체크아파트 시설 특이사항주차상황 이사횟수 @주민 인터뷰단지 연령대체크초등 중학 학군체크단지 특이사항 @경매물건 호실 외부체크-발코니 수리여부 @경매물건 호실 우편함- 미납관리비, 점유자 예측 @경매물건 호실 문앞- 도어락, 현관문 수리여부- 택배, 스티커로 점유자예측 @ 점유자인터..

이 동네 실사용자가 누군가 최근 실거래 3개월 확인해보자 가격은 과학이다.약간 정도의 차이가 있을 뿐 큰 틀은 학원가 인프라 초품아 등신축이면 그 만큼 감안하되 너무 멀면 가치가 떨어지고 살짝 가까워지면 또 가치가 클 수가 있다. 전용18 위로는 가족이 많다12~15는 2인가구(방2개)12이하는 1인가구직장인 노인 학생으로 구분된다 투룸이면 신혼부부 혹은 직장인지방은 기숙사형태도 있다. 조금씩 매매가가 다른때는 평단가로 비교한다. 부동산의 가치는 거의 그대로 간다.어떤 호재에 의해 미래가치는 변할 수 있지만 특별한 경우 아니면 지역별 순위가 그대로 간다.가치가 비율대로 고정되어 올라간다 같은 구역 내 유사 아파트들의 가격변동율은 결국에 같아짐 아실에서 여러아파트 비교 기능 활용! 산출법 1. 가치에 ..

입지분석가치 판단이 안중요? 그렇지는 않다 대단지 아파트가 아닐수록 중요 현재의 가치와 미래의 가치 = 현재가 서울재건축 아파트 전세가율? 낮다 현재의 가치가 낮기 때문 그렇지만 미래가치는 높다지방 아파트 전세가율 높다 그러나 미래가치 낮다. 수익형부동산은? 어떨까? 서울과 당진 비교하면 수익률은?3% 7% 서울 월세 대비 매매가가 높다 안전진단통과 -> 미래가치 상승재건축은 진행될수록 오히려 전세가율은 갈수록 떨어진다 사용가치도 곧 미래가치가치비교를 할줄 알아야 되고 그건 전세가가 현재가치!가격은 과학 미래가치? 전세가율! 실사용자가 해당 부동산 가치결정 입지가치 + 개별가치 = 부동산가치가치=적정시세 이 지역의 메이저수요 파악하는게 중요 사이즈 평형 중요 이 근처는 직장인, 노인분들, 학군, 외국..

- 손품분석1. 서류 2. 호재 3 입지 4 시세 - 앞서 배운 케이스 5,6은 매각물건명세로만으로는 안된다.- 매각물건명세서가 가장 중요하지만 현황조사서와 감정평가서도 볼 줄 알아야한다. 등기사항전부증명서 - 인터넷 등기 700원 - 문건송달내역 확인!도달 : 꼭 받아야송달간주 : 꼭 x - 전입세대확인서경매진행중이래 동사무소에서 뗄수있다.미성년, 세대주만 있다? 대항력 x - 대항력 요건전입신고 + 점유 + 임대차계약(일반매매에서)경매는 추가로 한가지 더 들어간다. 전입 신고 일자가 말소기준일자보다 빨라야한다 - 가장임차인인지 파악하는법두가지로 파악 : 점유 그리고 임대차계약 둘 중 임대차계약을 먼저 확인한다. 차후 다시 배움. - 현황조사서실제점유관계 확인가끔 현황조사서에 정상 임차인 아니라고 밝히..

1. 우선변제권의 개념 및 요건 우선배당은 등기일자로 줄세워서 우선으로 배당을 준다는 것.단, 물권일 때(근저당권, 전세권..등)철수: 집주인영희: 이 집에 세 들어 사는 세입자은행: 집을 담보로 돈을 빌려준 곳집이 경매로 팔렸을 때, 보통은 은행이 먼저 돈을 가져갑니다. 왜냐면 은행이 집을 담보로 잡았기 때문이에요.그런데, 영희가 전입신고 + 확정일자를 받아두면?👉 영희는 우선변제권을 갖게 돼요.즉, 경매가 돼서 집이 팔리면, 영희도 은행만큼 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 자격을 가지는 거예요. 2. 채권(가압류)은 안분배당날짜 상관없이 예시)낙찰 1.4억1. a근저당 1억 => 1억2. b가압류 1억 => 2천3. c가압류 1억 => 2천 우선변제권의 조건대항력의 요건 계약+전입+점유 + 확정일자+..

1. 말소기준권리 밑으로 안녕(가장빠른애 이후 다 소멸) 2. 말소기준권리+담보가등기 외 특정조건(배당요구해야 말소기준권리) 3. 말소기준권리 위에 있는건 인수 4. 매각물건명세서의 실수는 모두 법원에서 책임진다 5. 임차인 보증금- 대항력(주인이 바뀌든 뭐든 임대차 계약기간동안 보증금을 받고 나간다!)- 우선변제권- 임차권등기 6. 대항력의 요건계약 전입 점유+ 전입일이 말소기준권리보다 앞서야 한다

1. 강제경매와 임의경매강제경매는 차용증(사람과 사람:채권)임의경매는 근저당권(부동산 담보)근저당권이 더 좋다 물권: 물건으로 담보채권: 사람으로 부터 담보 2. 등기부등권에 근저당권을 설정 3. 강제경매는 (차용증은) 소송이 필요- 가압류을 통해 묶는다. 4. 우선변제권누구보다 먼저 배당을 받아가는 것 5. 낙찰자의 혜택 = 법원이 다해줌등기부 => 모든 권리 지우 줄게권리분석 => 매각물건명세서현장조사 => 현황조사서 6.권리분석은 인수하는지만 체크- 법원에서는 돈으로 바뀌는 것은 소멸시켜준다 => 배당(낙찰금)- 근저당권(은행에서 빌려줌)- 근저당 일자로 줄세움- 배당요구를 해(배당요구종기일)- 경매신청 - 채권자-> 배당요구신청 - 배당요구종기일 - 입찰 - 낙찰 7. 등기부에 설정되는 권리인수 ..

1. 법원마다 입찰시간은 상이 2. 공용주차나 상가주차 알아보기 3. 입찰기일표 한번 작성해보고 가기 4. 보증금 실수 없게! 5. 대리입찰 시 인감증명서, 인감도장 6. 낙찰자는 재판서류 열람가능경매계로 가서 확인 7. 경락대출의 다양한 선택지신탁대출은 다시 한번 체크해서 공부