info-answer 님의 블로그

* 명확한 투자 전략 설정물건검색 - 조사항목- 세금 및 대출전략 - 수익기준 비용산출 - 입찰가 산정 * 나만의 투자전략1. 시드크기2. 리스크테이킹3. 시드회수4. 수익성향5. 생애주기계획6. 세금 대출 상대(부동산)1. 유형별2. 수익종류(차익형, 수익형)3. 주거용/상업용4. 단기용/장투용5. 비위험/위험(변동성, 공실) "유형의함정에 빠지지말라" 입찰자 10명 미만으로 노려보자 *아파트- 지방 읍면리(거래량)300세 달에 2건- 초대형아파트- 공매/인터레어/매도전략 *빌라서울 역세권 준신축투룸인프라 엘베 2,3층 수도권 준식축 투쓰리룸 신축 도생 역세권 투룸 * 오피스텔서울역세권 업무용신분당선역세권업무용수두권 쓰리룸(아파텔) * 지산- 입지 좋은 사무실 지산- 제조업/창고 지산- 드라이브..

카카오맵 지적도으로 과거 용도나 지역을 유추해보고아실로 비슷한 평수비교직업이나 어떤 회사, 학교, 시장, 등 주변에 뭐가 있는지 확인해보자 필터링 입주년자로 정렬 이러한 등의 조건으로 비슷한 아파트를 비교해보자 계단식 주차장 년식 타입 등등 수리상태도 중요하다(사진이나 거리뷰 샤시 등등으로 유추해보자) 아실 아파트 가격비교로 비교를 해보자 수리에 따라 1~2천 이상 그 이상 차이난다 꼭 서울 수도권이 답이 아니다. * 투자금 1억으로 내집마련- 5억이하- 전용면적 16~19- 감정가 3~6억 필터링해서 검색카오맵 지적도으로 과거 용도나 지역을 유추해보고 아실로 비슷한 평수비교 직업이나 어떤 회사, 학교, 시장, 등 주변에 뭐가 있는지 확인해보자 필터링 입주년자로 정렬 이러한 등의 조건으로 비..

# 낙찰 후 해야할 것잔금대출 -> 잔금납부 소유권등기 -> 명도 -> 수리/매도 #법원 프로세스입찰기일 -> 7일 -> 매각허가결정(7일간 확인) -> 매각허가확정 -> 4주 -> 잔금납부/소유권이전등기 -> 4~6주 -> 배당기일 대출/등기절차 -> 명도절차 -> 법적절차 # 경락잔금대출낙찰자 /////대출사물실, 법무사사무실 @대출 시행시초단타라면 중도상환수수료가 유리할 수도 있다 법무사무실법무비 잔금납부 #명도낙찰자가 유리하다하지만 협상이니까 적절히 한다. 이사비?어느정도선에서(대출생각하면) 낙찰받으면 임차인 첫 연락하기재판서류열라(임대차계약서 - 임차인 연락처)현과포스트잇E그린우편보내기관리사무소메시지(미납관리해결되지 않겠느냐)직접찾아가기 #명도확인서 VS 명도합의서배당받는 점유자가 명도확..

https://www.youtube.com/watch?v=8G10ZVtnel4 👜 경매 입찰 준비물신분증 (주민등록증, 운전면허증 등)입찰보증금 (보통 최저매각가의 10% 수준, 현금·수표·보증보험증권 등 가능)법원에 따라 현금 납부 또는 법원 지정 금융기관 발급 보증수표 요구최근엔 법원경매 보증보험증권(서울보증보험) 이용이 많음도장 (필수는 아니지만, 서명 대신 사용 가능)입찰표 작성 도구 (법원 비치, 검정 볼펜 사용 권장)사전 조사자료 (매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 등 인쇄본)📝 입찰 절차 흐름법원 경매계 입찰 법정에 도착입찰봉투 + 입찰기입표 수령기입표 작성 → 봉투에 넣어 밀봉입찰함에 투입개찰 시간에 결과 확인 (낙찰/패찰)🖊️ 입찰기입표 작성법 (시뮬레이션 예시)※ 법원 비치 ..

#초단타 입찰가산정 팩터현장조사) 급매가 미납관리비 수리비 명도비 입지가치 개별가치가장 먼저 내 목표수익 설정 임장체크리스트 + PDF 파일 갖고 다녀보자 # 현장조사 순서입지조건 -> 대장아파트 -> 경매물건 단지 내 -> 경매물건 동호실 - 관리사무실 - 부동산 @입지가치는 주위를 둘러보자대장아파트 탐방해보기(내가 임장하려는 아파트와 비교)단지 내 입지층에 대한 특이사항복도식, 계단식주차장 연결동 @경비 인터뷰단지 연령대 체크아파트 시설 특이사항주차상황 이사횟수 @주민 인터뷰단지 연령대체크초등 중학 학군체크단지 특이사항 @경매물건 호실 외부체크-발코니 수리여부 @경매물건 호실 우편함- 미납관리비, 점유자 예측 @경매물건 호실 문앞- 도어락, 현관문 수리여부- 택배, 스티커로 점유자예측 @ 점유자인터..

이 동네 실사용자가 누군가 최근 실거래 3개월 확인해보자 가격은 과학이다.약간 정도의 차이가 있을 뿐 큰 틀은 학원가 인프라 초품아 등신축이면 그 만큼 감안하되 너무 멀면 가치가 떨어지고 살짝 가까워지면 또 가치가 클 수가 있다. 전용18 위로는 가족이 많다12~15는 2인가구(방2개)12이하는 1인가구직장인 노인 학생으로 구분된다 투룸이면 신혼부부 혹은 직장인지방은 기숙사형태도 있다. 조금씩 매매가가 다른때는 평단가로 비교한다. 부동산의 가치는 거의 그대로 간다.어떤 호재에 의해 미래가치는 변할 수 있지만 특별한 경우 아니면 지역별 순위가 그대로 간다.가치가 비율대로 고정되어 올라간다 같은 구역 내 유사 아파트들의 가격변동율은 결국에 같아짐 아실에서 여러아파트 비교 기능 활용! 산출법 1. 가치에 ..

입지분석가치 판단이 안중요? 그렇지는 않다 대단지 아파트가 아닐수록 중요 현재의 가치와 미래의 가치 = 현재가 서울재건축 아파트 전세가율? 낮다 현재의 가치가 낮기 때문 그렇지만 미래가치는 높다지방 아파트 전세가율 높다 그러나 미래가치 낮다. 수익형부동산은? 어떨까? 서울과 당진 비교하면 수익률은?3% 7% 서울 월세 대비 매매가가 높다 안전진단통과 -> 미래가치 상승재건축은 진행될수록 오히려 전세가율은 갈수록 떨어진다 사용가치도 곧 미래가치가치비교를 할줄 알아야 되고 그건 전세가가 현재가치!가격은 과학 미래가치? 전세가율! 실사용자가 해당 부동산 가치결정 입지가치 + 개별가치 = 부동산가치가치=적정시세 이 지역의 메이저수요 파악하는게 중요 사이즈 평형 중요 이 근처는 직장인, 노인분들, 학군, 외국..

- 손품분석1. 서류 2. 호재 3 입지 4 시세 - 앞서 배운 케이스 5,6은 매각물건명세로만으로는 안된다.- 매각물건명세서가 가장 중요하지만 현황조사서와 감정평가서도 볼 줄 알아야한다. 등기사항전부증명서 - 인터넷 등기 700원 - 문건송달내역 확인!도달 : 꼭 받아야송달간주 : 꼭 x - 전입세대확인서경매진행중이래 동사무소에서 뗄수있다.미성년, 세대주만 있다? 대항력 x - 대항력 요건전입신고 + 점유 + 임대차계약(일반매매에서)경매는 추가로 한가지 더 들어간다. 전입 신고 일자가 말소기준일자보다 빨라야한다 - 가장임차인인지 파악하는법두가지로 파악 : 점유 그리고 임대차계약 둘 중 임대차계약을 먼저 확인한다. 차후 다시 배움. - 현황조사서실제점유관계 확인가끔 현황조사서에 정상 임차인 아니라고 밝히..

1. 현재 정책대출 활용 조건 (2025년 9·7 대책 반영)주요 정책대출 (생애최초 무주택자 기준)생애최초 보금자리론금리: 약 3.6~4.0% (소득·만기·상환방식에 따라 변동)LTV: 최대 70% (기존 80% → 축소)전입 의무: 6개월 이내한도: 최대 5억 원디딤돌·버팀목 대출금리: 2.5~3.6% 수준 (조건 충족 시)소득·주택가격 요건이 까다로움 (예: 수도권 5억 이하, 전용 85㎡ 이하)생애최초 특례 적용 가능하나, 9·7 대책으로 일부 한도 축소👉 장점: 안정적인 금리, 장기 고정, 상환 구조가 예측 가능👉 단점: 한도 줄어듦, 전입 의무 강화, 경매 매수 시 보금자리론 사용 불가2. 경매를 통한 아파트 매수대출 구조경락잔금대출LTV: 보통 70~80% (시세·낙찰가·지역별 변동)금리..

1. 9·7 부동산 대책 요약 (공급 확대 + 대출 규제 강화)공급 확대2030년까지 수도권 신규 주택 착공 135만 가구, 연간 약 27만 가구 목표공급 방식으로는 LH가 민간에 매각하지 않고 직접 사업 시행, 유휴지·공공청사·학교용지 등 활용, 재건축 단축, 비아파트형 공급 확대 등 포함대출 규제 강화규제지역 LTV 비율: 기존 최대 50%에서 40%로 하향 조정 (2025년 9월 8일부터 시행)주택매매·임대사업자 대상 주담대, 수도권 및 규제지역에서 전면 금지 (예외적 허용 대상: 신규 건설 최초 대출, 공익법인, 임차보증금 반환 목적 등)전세대출 한도: 1주택자의 전세대출을 전국 동일 2억 원으로 제한정책대출 한도 축소: 생애최초 디딤돌, 신혼, 버팀목 등 각종 정책대출 한도가 일부 조정됨2. 생..