info-answer 님의 블로그

* 명확한 투자 전략 설정물건검색 - 조사항목- 세금 및 대출전략 - 수익기준 비용산출 - 입찰가 산정 * 나만의 투자전략1. 시드크기2. 리스크테이킹3. 시드회수4. 수익성향5. 생애주기계획6. 세금 대출 상대(부동산)1. 유형별2. 수익종류(차익형, 수익형)3. 주거용/상업용4. 단기용/장투용5. 비위험/위험(변동성, 공실) "유형의함정에 빠지지말라" 입찰자 10명 미만으로 노려보자 *아파트- 지방 읍면리(거래량)300세 달에 2건- 초대형아파트- 공매/인터레어/매도전략 *빌라서울 역세권 준신축투룸인프라 엘베 2,3층 수도권 준식축 투쓰리룸 신축 도생 역세권 투룸 * 오피스텔서울역세권 업무용신분당선역세권업무용수두권 쓰리룸(아파텔) * 지산- 입지 좋은 사무실 지산- 제조업/창고 지산- 드라이브..

# 낙찰 후 해야할 것잔금대출 -> 잔금납부 소유권등기 -> 명도 -> 수리/매도 #법원 프로세스입찰기일 -> 7일 -> 매각허가결정(7일간 확인) -> 매각허가확정 -> 4주 -> 잔금납부/소유권이전등기 -> 4~6주 -> 배당기일 대출/등기절차 -> 명도절차 -> 법적절차 # 경락잔금대출낙찰자 /////대출사물실, 법무사사무실 @대출 시행시초단타라면 중도상환수수료가 유리할 수도 있다 법무사무실법무비 잔금납부 #명도낙찰자가 유리하다하지만 협상이니까 적절히 한다. 이사비?어느정도선에서(대출생각하면) 낙찰받으면 임차인 첫 연락하기재판서류열라(임대차계약서 - 임차인 연락처)현과포스트잇E그린우편보내기관리사무소메시지(미납관리해결되지 않겠느냐)직접찾아가기 #명도확인서 VS 명도합의서배당받는 점유자가 명도확..

https://www.youtube.com/watch?v=8G10ZVtnel4 👜 경매 입찰 준비물신분증 (주민등록증, 운전면허증 등)입찰보증금 (보통 최저매각가의 10% 수준, 현금·수표·보증보험증권 등 가능)법원에 따라 현금 납부 또는 법원 지정 금융기관 발급 보증수표 요구최근엔 법원경매 보증보험증권(서울보증보험) 이용이 많음도장 (필수는 아니지만, 서명 대신 사용 가능)입찰표 작성 도구 (법원 비치, 검정 볼펜 사용 권장)사전 조사자료 (매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 등 인쇄본)📝 입찰 절차 흐름법원 경매계 입찰 법정에 도착입찰봉투 + 입찰기입표 수령기입표 작성 → 봉투에 넣어 밀봉입찰함에 투입개찰 시간에 결과 확인 (낙찰/패찰)🖊️ 입찰기입표 작성법 (시뮬레이션 예시)※ 법원 비치 ..

#초단타 입찰가산정 팩터현장조사) 급매가 미납관리비 수리비 명도비 입지가치 개별가치가장 먼저 내 목표수익 설정 임장체크리스트 + PDF 파일 갖고 다녀보자 # 현장조사 순서입지조건 -> 대장아파트 -> 경매물건 단지 내 -> 경매물건 동호실 - 관리사무실 - 부동산 @입지가치는 주위를 둘러보자대장아파트 탐방해보기(내가 임장하려는 아파트와 비교)단지 내 입지층에 대한 특이사항복도식, 계단식주차장 연결동 @경비 인터뷰단지 연령대 체크아파트 시설 특이사항주차상황 이사횟수 @주민 인터뷰단지 연령대체크초등 중학 학군체크단지 특이사항 @경매물건 호실 외부체크-발코니 수리여부 @경매물건 호실 우편함- 미납관리비, 점유자 예측 @경매물건 호실 문앞- 도어락, 현관문 수리여부- 택배, 스티커로 점유자예측 @ 점유자인터..

이 동네 실사용자가 누군가 최근 실거래 3개월 확인해보자 가격은 과학이다.약간 정도의 차이가 있을 뿐 큰 틀은 학원가 인프라 초품아 등신축이면 그 만큼 감안하되 너무 멀면 가치가 떨어지고 살짝 가까워지면 또 가치가 클 수가 있다. 전용18 위로는 가족이 많다12~15는 2인가구(방2개)12이하는 1인가구직장인 노인 학생으로 구분된다 투룸이면 신혼부부 혹은 직장인지방은 기숙사형태도 있다. 조금씩 매매가가 다른때는 평단가로 비교한다. 부동산의 가치는 거의 그대로 간다.어떤 호재에 의해 미래가치는 변할 수 있지만 특별한 경우 아니면 지역별 순위가 그대로 간다.가치가 비율대로 고정되어 올라간다 같은 구역 내 유사 아파트들의 가격변동율은 결국에 같아짐 아실에서 여러아파트 비교 기능 활용! 산출법 1. 가치에 ..

입지분석가치 판단이 안중요? 그렇지는 않다 대단지 아파트가 아닐수록 중요 현재의 가치와 미래의 가치 = 현재가 서울재건축 아파트 전세가율? 낮다 현재의 가치가 낮기 때문 그렇지만 미래가치는 높다지방 아파트 전세가율 높다 그러나 미래가치 낮다. 수익형부동산은? 어떨까? 서울과 당진 비교하면 수익률은?3% 7% 서울 월세 대비 매매가가 높다 안전진단통과 -> 미래가치 상승재건축은 진행될수록 오히려 전세가율은 갈수록 떨어진다 사용가치도 곧 미래가치가치비교를 할줄 알아야 되고 그건 전세가가 현재가치!가격은 과학 미래가치? 전세가율! 실사용자가 해당 부동산 가치결정 입지가치 + 개별가치 = 부동산가치가치=적정시세 이 지역의 메이저수요 파악하는게 중요 사이즈 평형 중요 이 근처는 직장인, 노인분들, 학군, 외국..

- 손품분석1. 서류 2. 호재 3 입지 4 시세 - 앞서 배운 케이스 5,6은 매각물건명세로만으로는 안된다.- 매각물건명세서가 가장 중요하지만 현황조사서와 감정평가서도 볼 줄 알아야한다. 등기사항전부증명서 - 인터넷 등기 700원 - 문건송달내역 확인!도달 : 꼭 받아야송달간주 : 꼭 x - 전입세대확인서경매진행중이래 동사무소에서 뗄수있다.미성년, 세대주만 있다? 대항력 x - 대항력 요건전입신고 + 점유 + 임대차계약(일반매매에서)경매는 추가로 한가지 더 들어간다. 전입 신고 일자가 말소기준일자보다 빨라야한다 - 가장임차인인지 파악하는법두가지로 파악 : 점유 그리고 임대차계약 둘 중 임대차계약을 먼저 확인한다. 차후 다시 배움. - 현황조사서실제점유관계 확인가끔 현황조사서에 정상 임차인 아니라고 밝히..

1. 우선변제권의 개념 및 요건 우선배당은 등기일자로 줄세워서 우선으로 배당을 준다는 것.단, 물권일 때(근저당권, 전세권..등)철수: 집주인영희: 이 집에 세 들어 사는 세입자은행: 집을 담보로 돈을 빌려준 곳집이 경매로 팔렸을 때, 보통은 은행이 먼저 돈을 가져갑니다. 왜냐면 은행이 집을 담보로 잡았기 때문이에요.그런데, 영희가 전입신고 + 확정일자를 받아두면?👉 영희는 우선변제권을 갖게 돼요.즉, 경매가 돼서 집이 팔리면, 영희도 은행만큼 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 자격을 가지는 거예요. 2. 채권(가압류)은 안분배당날짜 상관없이 예시)낙찰 1.4억1. a근저당 1억 => 1억2. b가압류 1억 => 2천3. c가압류 1억 => 2천 우선변제권의 조건대항력의 요건 계약+전입+점유 + 확정일자+..

1. 말소기준권리란?뜻: 경매가 끝난 뒤에 “어디까지 권리를 지워야 하는지” 기준이 되는 권리예요.쉽게 말해, 건물에 붙어 있는 “스티커”들을 차례대로 붙였다고 생각해봐요.경매로 집이 팔리면, 말소기준권리 이전에 붙은 스티커들은 다 지워져요.하지만 그 이후에 붙은 스티커는 남아 있을 수 있어요.사례A가 집 주인이고, 은행에서 돈을 빌리면서 근저당권을 2020년에 설정했어요.그 뒤에 B라는 세입자가 2021년에 들어와서 전세 살아요.또 다른 은행이 2022년에 또 근저당권을 잡아요.👉 경매가 진행되면 2020년에 잡은 근저당권이 말소기준권리가 돼요.2020년보다 늦게 생긴 권리(2021년 세입자, 2022년 은행 권리)는 경매로 사라져요.하지만 2020년보다 앞서 있던 권리가 있다면(예: 2019년에 이..

1. 말소기준권리 밑으로 안녕(가장빠른애 이후 다 소멸) 2. 말소기준권리+담보가등기 외 특정조건(배당요구해야 말소기준권리) 3. 말소기준권리 위에 있는건 인수 4. 매각물건명세서의 실수는 모두 법원에서 책임진다 5. 임차인 보증금- 대항력(주인이 바뀌든 뭐든 임대차 계약기간동안 보증금을 받고 나간다!)- 우선변제권- 임차권등기 6. 대항력의 요건계약 전입 점유+ 전입일이 말소기준권리보다 앞서야 한다